Acuerdo ministerial 029-16

RESUMEN EJECUTIVO

ACUERDO MINISTERIAL 029-16

Base Legal

El acuerdo ministerial 029-16 se lo realizo considerando:

• El artículo 58 de la ley Orgánica del sistema nacional de contratación pública el cual establece que ¨Cuando la máxima autoridad de la institución pública haya resuelto adquirir un determinado bien inmueble, necesario para la satisfacción de las necesidades públicas, procederá a la declaratoria de utilidad pública o de interés social de acuerdo con la Ley;

–      Se buscará un acuerdo directo entre las partes, hasta por el lapso máximo de noventa (90) días; sin perjuicio de la ocupación inmediata del inmueble.

–      Para este acuerdo, el precio se fijará, tanto para bienes ubicados en el sector urbano como en el sector rural, en función del avalúo realizado por la Dirección de Avalúos y Catastros de la Municipalidad en que se encuentren dichos bienes, que considerará los precios comerciales actualizados de la zona";

• El artículo 63 del Reglamento a la Ley Orgánica del Sistema Nacional de

Contratación Pública dispone que el avalúo de un inmueble se establecerá "(...) En función del que constare en la respectiva Unidad de Avalúos y Catastros del Municipio en el que se encuentre ubicado el inmueble antes del inicio del trámite de expropiación, el cual servirá a efectos de determinar el valor a pagar y para buscar un acuerdo en los términos previstos en la ley.

–      En los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales o Metropolitanos que no cuenten con la Dirección de Avalúos y Catastros, o a petición de esa entidad, el avalúo lo podrá efectuar la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros -DINAC, para tal efecto se podrá suscribir un convenio de cooperación interinstitucional.

• El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda -MIDUVI-, fue creado mediante Decreto Ejecutivo No. 3, de 10 de agosto de 1992; y, publicado en el Registro Oficial No. 1, de 11 de agosto de 1992.

• Mediante Decreto Ejecutivo No. 688, de 10 de marzo de 2011, publicado en el Registro Oficial No. 410, de 22 de marzo de 2011, se creó el Sistema Nacional del Catastro Integrado Geo referenciado de Hábitat y Vivienda, cuyo objetivo es "(...) registrar de forma sistemática, lógica, geo referenciada y ordenada, en una base de datos integral e integrada, los catastros urbanos y rurales, que sirva como herramienta para la formulación de políticas de desarrollo urbano".

• El artículo 2 del referido Decreto Ejecutivo establece que: "La rectoría del Sistema la ejercerá el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, quedando facultado a expedir políticas nacionales y los actos administrativos para el correcto funcionamiento del Sistema en el marco de la Constitución, la ley y el presente Decreto Ejecutivo, el cual coordinará con los Gobiernos Autónomos Descentralizados";

• Mediante Acuerdo No. 017-CG-2016, de 15 de abril de 2016, la Contraloría General del Estado expidió el REGLAMENTO GENERAL PARA LA ADMINISTRACIÓN, UTILIZACIÓN, MANEJO Y CONTROL DE LOS BIENES Y EXISTENCIAS DEL SECTOR PÚBLICO, publicado en el Registro Oficial No. 751, de 10 de mayo de 2016, que en su artículo 27 establece: "El avalúo de los bienes muebles lo realizarán servidores que posean los conocimientos científicos, artísticos o técnicos y la experiencia necesaria para valorar los bienes designados por la máxima autoridad, quienes considerarán el valor comercial actual, el precio de adquisición, el estado actual, el valor de bienes similares en el mercado y, en general, todos los elementos que ilustren su criterio en cada caso, de manera que se asigne su valor razonable o valor realizable neto. De no existir un servidor que posea los conocimientos científicos, artísticos o técnicos y la experiencia necesaria para valorar los bienes, se recurrirá a la contratación de un perito según la naturaleza y características de los bienes de que se trate. El avalúo de los bienes inmuebles lo realizarán las municipalidades y distritos metropolitanos respectivos considerando los precios comerciales actualizados de la zona. En las municipalidades que no cuenten con la Dirección de Avalúos y Catastros el avalúo lo efectuará la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros";

•  Mediante Acuerdo Ministerial No. 0023-15, de 31 de julio de 2015, se emitió la Codificación del Texto Unificado de Legislación del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda; y, en su artículo 16 dispone: "La -DINAC-, será la instancia encargada de desarrollar e implementar actividades y servicios que permitan la implementación del Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo Referenciado de Hábitat y Vivienda del cual el MIDUVI es el ente rector (...)";

• Es necesario establecer requisitos mínimos, criterios técnicos, políticas, directrices y metodologías de aplicación nacional, que regulen la formación, mantenimiento y actualización del catastro urbano y rural de bienes inmuebles; así como también, las actividades relacionadas a la valoración de bienes urbanos y rurales;

•  Es importante disponer de un instrumento que permita establecer requisitos y procedimientos para la operación, cálculo y cobro de tarifas de las actividades de la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros.

Antecedentes

De noviembre 2014 a septiembre 2015, se elabora la norma técnica a través de talleres en distintas mesas de trabajo.

Entre septiembre a diciembre 2015 se realizan los ajustes de la norma técnica, obteniendo los datos censales mínimos.

Entre Enero a Julio 2016 se han  llevado a cabo reuniones inter institucionales  técnicas para aclarar y sustentar con criterios técnicos las observaciones realizadas por las entidades IGM, SENPLADES, INEC, DINARDAP, MAGAP y BEDE.

Objetivo

Establece requisitos y criterios para regular la formación, mantenimiento y actualización del catastro.

Lineamientos y Criterios 

Cartografía:

En cuanto a cartografía la exactitud y precisión en planimetría y altimetría se realizara con un control de calidad con un nivel de confianza del 90%.

–      Planimetría: La precisión de los objetos cartográficos no debe superar el 0.3 multiplicado por el denominador de la escala.

–      Altimetría: La precisión de los objetos cartográficos no debe superar el 1.5 por la precisión horizontal.

Los datos cartográficos catastrales se encuentran divididos planos catastrales y cartas prediales:

Planos catastrales: corresponde a lotizaciones, unificaciones o divisiones de predios, representados en formatos digital o analógico, con escalas que varían entre 1:100 y 1:1000.

Cartas prediales: los límites territoriales deberán ser registrados en la Entidad Catastral Territorial, siguiendo un orden:

–      Predios

–      Manzanas (urbano)

–      Polígonos (rural)

–      Sector

–      Zona

–      Parroquias

–      Perímetro urbano

–      Cantones

–      Provincias

Catastro:

El catastro multifinalitario-CTM es un conjunto de acciones basadas en voluntades, compromisos y acuerdados, está constituido por el inventario catastral básico y base de datos temáticos. Se materializa mediante una infraestructura de datos espaciales local conformada de acuerdo a las normas y estándares definidos por el consejo nacional de geoinformatica (CONAGE).

Se encuentra formado por:

Componente económico:

–      Valor del suelo

–      Valor de las construcciones

Componente físico:

–      Predio

–      Construcción

–      Obras complementarias o mejoras

–      Vivienda

Componente jurídico:

–      Datos del propietario, poseedor, posesionario.

–      Datos copropietarios en derechos y acciones

–      Tenencia

Componente temático

–      Única base cartográfica catastral.

Validación de información Catastral según la norma NTE INEN ISO 2859-1:2009: Procedimiento de muestreo para inspección por atributos, se encarga de:

Definir el tamaño de la población ( lote - polígono).

Determinar el tamaño de la muestra para el nivel de inspección general II.

Seleccionar el Plan de muestreo simple para inspección normal.

Seleccionar el nivel aceptable de calidad del 6.5.

Determinar la cantidad de defectos aceptables (Ac) y rechazables (Re).

Revisión y seguimiento de los resultados.

El control de calidad de la información catastral se encuentra reglamentado por Norma ISO 19157:2013. Calidad de la Información Geográfica.

Completitud

–      Comisión

–      Omisión

Consistencia lógica

–      Dominio

–      Formato

–      Topológica

–      Conceptual

       Exactitud posicional

       Exactitud temática

SIGCAL (Sistema información Geográfica catastral local)

La base legal se basa en la resolución 024-NG-DINARDAP-2013, 24-07-2013.

Art.1.- Los catastros inmobiliarios urbanos y rurales constituyen registros de datos públicos.

Art.2.- La información de los registros deberá remitirse a la dirección nacional de registro de datos públicos.

Art.3.- Se deberá presentar las facilidades necesarias para la interoperabilidad de sus bases de datos.

Las características del SIGCAL:

–      Open Source

–      Base de datos

–      Multiplataforma

–      Tipo Web

Funcionalidades:

–      Seguridad

–      Integración de datos

–      Integridad

–      Operatividad catastral

El MIDUVI a través de la Dirección Nacional de Avaluó y Catastros-DINAC, publicará la información catastral en su infraestructura de datos espaciales de manera que facilite su búsqueda, visualización y descarga.  

La DINARDAP, por competencia en el Registro de Datos Públicos, almacenará la Base de Datos del Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo Referenciado de Hábitat y Vivienda. El intercambio de información entre los sistemas de información geográfico local (SIGCAL) y la plataforma de la DINARDAP se lo hará utilizando los estándares proporcionados por esta entidad.

Avalúos:

Enfoques, principios y métodos

Enfoque de Mercado

–      Principio: Oferta y Demanda.

–      Métodos: Comparativo o de Mercado, Residual y Potencial de desarrollo.

Enfoque de Renta

–      Principio: Anticipación, Mayor y mejor uso.

–      Métodos: De la renta.

Enfoque de Costo

–      Principio: Sustitución.

–      Métodos: De costo.

La tasación o peritaje se logra mediante: la valoración urbana, valoración rural, semovientes, maquinarias y equipos, bienes y servicios ambientales.

         Valoración Urbana: Suelo y construcciones.

      Valoración Rural: Tierra, Construcciones, cultivos/pastos y forestales/frutales.

La tasación comprende distintas etapas en el procedimiento de validación:

Levantamiento de información

–      Recopilación de antecedentes

–   Investigación de campo: Inspección del Bien, Estudio del entorno, Investigación de mercado.

Análisis de datos

Procesamiento estadístico: Costo Terreno/Construcción.

Análisis Resultados

La expropiación es diferente en la parte urbana y rural:

          Urbana: Consolidado, No consolidad y Protección.

       Rural: Producción, Aprovechamiento Extractivo, Protección y Suelo rural para expansión urbana. 

La expropiación masiva en la parte urbana y rural:

        Urbana: Suelo y construcciones.

       Rural: Tierra y construcciones.

En cuanto a la propiedad horizontal se deben avaluar las edificaciones en función del área de propiedad privada de cada condómino y avaluar los inmuebles por área privada de construcción (área útil o vendible).

Observatorio Valores :

ARTICULO. 66.- La valoración con fines catastrales tiene como finalidad estimar el valor venal de los inmuebles (valor de mercado), razón por la cual, al definir la política tributaria, se pueda asegurar la equidad, la justicia social y fiscal.

La entidad competente deberá:

       Estructurar y mantener los observatorios de valores para monitorear de forma constante el mercado inmobiliario, esta información se remitirá al DINAC (Dirección Nacional de Avalúos y Catastros), periódicamente para conformar el observatorio de valores a nivel nacional.

       Se deberá realizar una revaloración catastral cuando el nivel de los valores catastrales sea inferior a 70% o superior a 100%, o cuando el coeficiente de dispersión sea superior a 30%.

Disposiciones 

Disposiciones Generales

1. El ministerio de desarrollo urbano y vivienda otorgará un certificado de mantenimiento catastral.

2.    Los Certificados de Mantenimiento Catastral emitidos por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros tendrán la vigencia de un año a partir de su emisión.

3.  La dirección nacional de avalúos y catastros se encargará de la ejecución, control y seguimiento del acuerdo.

Aporte personal

El acuerdo ministerial 029-16 al basarse en la ley orgánica del sistema nacional de contratación pública y en ciertas normas, decretos propios del ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda -MIDUVI-, es significativo para el catastro ya que gran parte de este, se centra en varios conceptos que forman parte del mismo, así como, en el catastro multifinalitario.

Este acuerdo a diferencia del código de orgánico de organización territorial resulta ser más específico, de manera que, brinda a población mayor información sobre el catastro para que este sea llevado acabo de forma correcta según las normas existentes que lo rigen. 

NOTA:

La información que el resumen contiene esta basada en documentos pertenecientes ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda -MIDUVI.